Lees meer over Van Eysinga & Oostra...
Hier treft u een overzicht van het Van Eysinga & Oostra nieuws.
Wat gaat er veranderen in het nieuwe pachtrecht?
donderdag 5 juli 2007Onderstaand artikel is gepubliceerd in De Landeigenaar van augustus 2007, nummer 5.
Op 24 april 2007 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel voor het nieuwe pachtrecht aangenomen. Per 1 september 2007 zal deze wet in werking treden. Allemaal leuk en aardig een nieuwe Pachtwet, maar wat gaat er nu daadwerkelijk veranderen? Hieronder volgen in het kort de belangrijkste wijzigingen.
De 12 jaar-termijn van artikel 70f lid 5 Pachtwet-contracten wordt afgeschaft. Daarvoor in de plaats komen twee vormen van pacht (in het nieuwe pachtrecht geliberaliseerde pacht genaamd, artikel 7:397 BW). De eerste vorm (artikel 7:397 lid 1 BW) is te vergelijken met de huidige vorm van los land pacht waarbij een maximale looptijd van 12 jaar is gesteld. In de nieuwe vorm kan de pachtovereenkomst steeds voor een nieuwe periode worden afgesloten, mits deze niet langer is dan 6 jaar. De éénmaligheid vervalt, evenals de maximale looptijd. Hierbij is ook belangrijk, dat bepaalde beschermingsbepalingen niet gelden voor dit soort overeenkomsten zoals ten aanzien van de pachtprijs, het continuatie-, indeplaatsstellings- en voorkeursrecht. Wel dient de Grondkamer de overeenkomst goed te keuren aan de hand van de doelmatige verkavelingtoets, alsmede de wettigheidtoets. De andere vorm van geliberaliseerde pacht (artikel 7:397 lid 2 BW) is een nieuw type overeenkomst. Het betreft overeenkomsten voor minimaal 6 jaar waarvoor geen maximale looptijd geldt; er dient echter wel een looptijd in de overeenkomst vermeld te worden. Deze vorm is wél onderhevig aan het pachtprijsregime, maar vrijgesteld van de andere hierboven genoemde beschermingsbepalingen. Voor beide overeenkomsten geldt, dat ze eindigen bij het verlopen van de gestelde termijn en niet van rechtswege verlengd worden. De dood van de pachter is geen reden voor het beëindigen van de overeenkomst.
Een andere groot verschil met de huidige Pachtwet betreft de 65-jarige leeftijd van de pachter. Deze komt te vervallen, wat betekent dat de pachter mag doorpachten na het bereiken van de 65-jarige leeftijd. Voor de verpachter kan dit nadelig werken, daar hij een afwijzingsgrond voor een verlengingsverzoek moet inleveren. De verpachter kan echter gemakkelijker opzeggen op grond van geen bedrijfsmatig gebruik. De pachter zal dan moeten kunnen aantonen, dat hij de gepachte grond daadwerkelijk bedrijfsmatig gebruikt; anders heeft de verpachter alsnog het recht om de pacht op te zeggen.
Een bijkomend voordeel voor de verpachter is de mogelijkheid tot verkoop aan een ‘veilige’ belegger. De belegger doet daarbij afstand van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van artikel 370 lid 1 sub b BW (eigen gebruik verpachter).
Voor de huidige vorm van reguliere pacht zal er niet veel veranderen, behalve de mogelijkheid tot verkoop aan een ‘veilige’ belegger en de opzeggingsgrond bij geen bedrijfsmatig gebruik. Hier staat tegenover het schrappen van de 65-jarige leeftijd als afwijzingsgrond voor verlengingsverzoek.
Beantwoordt de wijziging van de Pachtwet aan de doelstelling, namelijk het weer aantrekkelijk maken van verpachting? Deze vraag dient ontkennend te worden beantwoord. De verpachter zal bijna altijd kiezen voor de eerste vorm van geliberaliseerde pacht. Immers, de verpachter kan op deze manier onder de wispelturigheid van de Grondkamer uitkomen. Voor de pachter is dit zeer nadelig, aangezien hij maar zes jaar zekerheid krijgt met deze vorm van pacht. Dit resulteert in een zeer moeilijk te financieren bedrijfssituatie, waardoor een stuk zekerheid voor de pachter wegvalt.
De verwachting is, dat over enige decennia de pacht in een voor pachters aantrekkelijke vorm geheel zal zijn uitgestorven, daar er bijna nooit meer een eenmaal vrijgekomen complex regulier verpacht zal worden. Steeds zal er met termijnen van maximaal 6 jaar gewerkt worden. Door het niet opnemen van de zogenaamde loopbaanpacht oftewel verpachtingen voor een generatie, is voor het agrarisch bedrijfsleven een grote kans gemist. Doel van deze loopbaanpacht is het wegnemen van de maximale looptijd van 12 jaar van de huidige artikel 70f lid 5 Pachtwet-overeenkomsten ten behoeve van mogelijkheden van bedrijfsontwikkeling. Dit zou onder andere zeer aantrekkelijk zijn voor bedrijfsopvolging in familiekring.
Tot slot een quote van onze werkgever, de heer T.A.J. van Eysinga: “Een sprekend voorbeeld van korte termijn denken, alleen maar inzetten op het belang van de zittende pachters; dat leidt tot een pachtstelsel waarmee de boer niet vooruit kan!”.
Mw ing. W. de Reus en ing. S.A. Bruinsma
